“432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线，其目的是避免资金违规流入房企用于支付土地款。具体来说，4是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；3是指该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；2是指该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。“432”是房企融资较为普遍的一个通道，一旦这个通道被封锁，必将引来较大的震动。

       信托融资一直以来都是房地产企业重要的融资途径之一，然而从今年5月17号银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称“23号文”）以来，信托融资就成了监管部门重要盯防对象。

       23号文的重要条款包括，在房地产领域不可“通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。”同时严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

       此后，5月31日，有媒体爆出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。房地产非标融资陷入僵局，2019年上半年难得的小阳春也在这两条消息之后，预期迅速转变。

       在政策收紧的同时，“信号”随之传来，6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题，目前相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平，房地产企业融资过度，助长投资投机行为。此番言论看做是对房地产融资端的吹风，意在给不健康的融资环境降温。

       随后，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导；7月6日银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，要求控制房地产信托业务增量和增速，据媒体报道，在约谈名单中的信托公司共有10家，分别是中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托。

       第一财经致电某信托公司工作人员，他表示，“目前的风声就是政策方面要开始严控房地产，公司高层都已经收到指令。”

       此轮约谈，银保监会主要提出5点要求：要求信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

       在总基调上，今年以来国家一直要求房地产市场以稳为主，对于出现杭州、苏州、西安等点状过热城市，均出台严厉的“一城一策”严控高房价、地王现象。此番针对融资端的收紧也在预期之内，有业内专家表示，针对信托的收紧也是调控手段之一，均是为了维护房主不炒的总基调，让市场回归稳定健康。

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